La perequazione urbanistica

La perequazione: elementi di giustizia sociale e temi critici.

Non è questa la sede per approfondire tecnicamente il fenomeno della perequazione urbanistica. In estrema sintesi, si tratta di uno strumento introdotto in molti Piani Regolatori anche per ovviare alle disparità di trattamento del tradizionale azzonamento (zoning).

Con l'azzonamento, che risale alla Legge urbanistica del 1942, alcuni terreni ricevevano  la qualificazione di terreni non edificabili (verde privato, agricoli), altri di terreno edificabile.

Ciò provocava il più delle volte una evidente sperequazione tra proprietari, spesso penalizzati dalle scelte del pianificatore comunale.

Oltretutto, l'azzonamento in sè non richiedeva particolare motivazione (e dunque era difficilmente impugnabile).

La perequazione nasce per redistribuire tra tutti i proprietari i benefici dell'edificabilità dei suoli.

Con tale strumento, il Piano attribuisce a tutti i terreni una volumetria edificabile, anche ai terreni su cui in realtà non si potrà mai costruire.

Tale volumetria potrà essere ceduta dal proprietario, a titolo oneroso, a soggetti proprietari di terreni edificabili, che disporranno così di volumetria aggiuntiva (oltre  ad un eventuale indice premiale: ad esempio, la Legge della Regione Lombardia n. 12/2005 lo prevede).

In altre parole: il diritto edificatorio appartiene a quel dato terreno, anche se non effettivamente edificabile: tale potenzialità, prodotta dal terreno, non potrà però esercitarsi su quel terreno, ma verrà ceduta a terzi.

Le tipologie di perequazione sono molteplici; in alcuni casi (il PGT di Vanzaghello ne è un caso) il titolare del  fondo (terreno) che cede i diritti (tecnicamente chiamato fondo sorgente), contestualmente alla vendita è altresì obbligato a cedere il terreno al Comune per finalità di infrastrutturazione (verde, opere pubbliche, ecc.).

E' evidente che, ove il meccanismo perequativo non sia meditato a sufficienza, nella pratica si rischia di creare un effetto simile ai tradizionali vincoli urbanistici.

Con una differenza fondamentale: i vincoli preordinati all'espropriazione (ad esempio per verde  pubblico o aree pubbliche) hanno una validità di cinque anni, dopodichè o vengono reiterati (a certe condizioni) oppure l'Amministrazione deve indennizzare il proprietario vincolato. 

Nella perequazione non è così: non si tratta di  un vincolo perchè il proprietario non è obbligato a vendere, e pertanto le previsioni perequative non sono soggette al limite quinquennale e ad indennizzo.

Nel caso, per esempio, dell'attribuzione di indici perequativi troppo bassi (in parole semplici: il "premio" di ulteriore volumetria che invoglia i costruttori ad acquistare i diritti edificatori), il mercato dei titoli edificatori può rimanere di fatto bloccato, con l'effetto pratico di introdurre, nella sostanza, un vincolo senza limiti di tempo.

Molti sono i correttivi possibili  ad un simile deleterio effetto (che aggiunge l'ulteriore danno derivante dalla soggezione ad un regime fiscale - IMU - diverso dai terreni agricoli).

Nel caso tale tema possa suscitare interesse, LiberaMente è disponibile ad organizzare  un incontro pubblico con esperti del settore per approfondire e discutere questi aspetti.

Lo staff di LiberaMente