PEREQUAZIONE, IMPARIAMO DALL'ESTERO

Un recente Convegno (Sassari, 18 marzo 2013) sul tema " Perequazione urbanistica e mercato dei diritti edificatori: esperienze giuridiche a confronto" offre lo spunto per riflettere sul tema della perequazione nel PGT di Vanzaghello.

Sotto il nome di perequazione vengono inseriti fenomeni diversi.

Il PGT di Vanzaghello attua la cosiddetta "perequazione compensativa": il Comune attribuisce diritti edificatori a zone (zone a compensazione ambientale)  non edificabili.  I proprietari delle aree possono cedere tali diritti a chi intende costruire ove è permesso. Dopo la cessione dei diritti, l’area viene poi acquisita dal Comune, divenendo area di proprietà pubblica soggetta a vincoli ambientali.

Questo, in teoria.

In pratica, a Vanzaghello in 6 anni (PGT approvato nel 2007) non si è mai registrato un contratto di scambio di diritti edificatori.

La compensazione ambientale non funziona, e non sono sufficienti le modeste modifiche della variante adottata nel 2012.

Non ci si può limitare a dire che la colpa è del mercato edilizio: vanno ricercate altre soluzioni, occorre intervenire sulle regole.

Infatti, i proprietari dei terreni delle aree di compensazione continuano a pagare l'IMU su dei terreni di cui di fatto sono stati espropriati, e questo, per chi crede nella centralità della proprietà privata, appare iniquo (mentre “perequazione” dovrebbe significare maggiore equità).

Alcuni spunti dall'esperienza estera.

Interessante, nella legislazione francese, il "droit de delaissement",  diritto di abbandono. Quando l’amministrazione dispone della prelazione su un terreno, il proprietario ha la possibilità di proporre la vendita immediata del terreno alla stessa amministrazione, costringendola a decidere in breve tempo che intende fare; decorso il termine, il proprietario è libero.

Negli Stati Uniti (culla delle perequazioni e compensazioni), nelle aree tutelate sotto il profilo ambientale, i terreni vengono divisi in due categorie: sending areas (terreni non edificabili, che cedono i diritti edificatori) e receiving areas (che ricevono i diritti).

Nei casi di scarsa domanda, per evitare il blocco del sistema, interviene un'istituzione pubblica, la "banca dei diritti", che può essere creata anche dalle Municipalità.

Essa interviene ad acquistare i diritti per la futura cessione a terzi.

La Legge Urbanistica della Regione Lombardia, 12/2005, prevede all'art. 11 un meccanismo non identico ma potenzialmente utile, non recepito nel PGT di Vanzaghello: il registro dei diritti edificatori.

Inoltre, le aree riceventi sono fortemente diffuse sul territorio: si tratta della “perequazione generalizzata”, presente anche in Spagna.

Il beneficio è evidente: se si concentrano eccessivamente le aree in cui questi diritti possono essere “spesi”, diminuisce proporzionalmente la possibilità di trovare imprenditori interessati.

Anche dall'esperienza internazionale vengono quindi spunti per ricondurre ad equità uno strumento urbanistico che appare pesantemente sperequativo nei confronti dei proprietari delle aree a compensazione.

Delle modifiche utili ed incisive al Piano, in occasione della recente variante, avrebbero potuto essere, ad esempio:

·        l’ampliamento delle aree c.d. receiving;

·        una maggiore diffusione territoriale delle aree “sending”, ossia vincolate. Anziché creare “barriere verdi” in zone dove è dubbia la loro utilità, preservare zone a verde diffuse nel paese, magari con previsione di infrastrutture di pubblica utilità;

·        una maggiore incentivazione premiale (indici più elevati) per i costruttori che utilizzano questi diritti, facendone anche crescere la quotazione.

Alla luce dei risultati, forse sarebbe stato più equo utilizzare i vecchi vincoli, almeno dopo 5 anni, in caso di reiterazione, i proprietari sarebbero stati indennizzati.

Forse, era proprio questo che si voleva evitare.

Lo staff di LiberaMente